银行直供房近期火了。

　　过去一年里，多家银行纷纷加速推进抵债资产处置，其中不乏国有大行与股份行的身影。它们不经过房产中介或法拍，直接通过资产处置平台，较大规模上线房产，起拍价普遍低于市场价20%—30%，甚至低至5折。

　　这些房源大多来自不良贷款处置。当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售或出租。有人质疑，银行端选择低价卖房，是不是不计成本。事实恰好相反，这是一种理性的市场行为。

　　随着不动产价值波动加大，银行期望通过折价加速资金回笼并补充当期利润，平衡资本约束、盈利压力与资产贬值预期。金融监管总局数据显示，2025 年三季度末，全国商业银行不良贷款余额3.5万亿元，环比增加883亿元；不良贷款率1.52%，环比上升了0.03个百分点。

　　事实上，银行直供房过去长期存在，集中在交易量较小、大宗交易不活跃的地区，比如中西部城市，银行往往委托房产中介机构出售。在一、二线城市，由于人口持续流入、市场需求多元、二级资产交易市场活跃，银行通过传统的资产处置渠道就完成了交易。

　　如今，银行自己售卖房产，所谓银行直供房激增，可以说是信用周期与房地产模式转型叠加的必然结果。

　　2021年至今，我国房地产行业的深度调整已经4年有余。在此之前，房地产发展依赖“高周转、高负债、高利润”的模式运转了20多年，这样的运转模式使得我国房地产市场的潜在风险不断累积。

　　一方面是系统性风险。从目前来看，随着专项借款、融资协调等政策组合拳相继出台，“烂尾”风险正被有序化解 ，中小银行不良贷款处置也取得积极进展，系统性风险较为可控。

　　另一方面则是长期性影响。房地产产业链条长、涉及面广，对实体经济、消费、民生等宏观经济都具有长期影响。

　　在一系列政策“组合拳”推动下，楼市去库存效果已经显现。国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8 个月减少。

　　尽管如此，需要正视的是，目前全国的一二手房库存仍处于高位状态。也因此，国常会6月13日首次提出了“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，要求对全国已供土地和在建项目摸底，被业内视为存量盘活政策有望继续发力的信号。

　　破局点何在？从日前公布的“十五五”规划建议来看，不同于“十四五”规划纲要要求在新型城镇化的框架中部署房地产工作，“十五五”将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的重要位置。“十五五”对于满足人们对更高品质居住生活水平的需求这个定位，使得房地产业实现从经济引擎到民生基石的战略性回归。通俗来说，市场不缺房子，但缺“好房子”。这也是当下和较长一段时间，理解和把握房地产业走向的出发点和落脚点。总体上，房地产市场恢复仍需一段时间。旧的“三高”模式已然行不通，构建房地产发展的新模式，需要有序搭建相关基础性制度和渠道。

　　比如，住房和城乡建设部部长倪虹10月发表文章指出，推进现房销售制，实现所见即所得，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求。

　　比如，财政部原部长楼继伟11月公开发言称，房地产模式转型不会短期完成，需推进户籍制度、土地制度等结构性改革，同时，在一段时间内保持扩张性的财政政策和货币政策是必要的。

　　又比如，持续优化库存结构，经济学界有设立“中储房”的建议。简单来说，政府出资回收部分积压的房产，改造为保障性住房或公租房，提供给进城落户的较低收入人群。很显然，这个建议容易让人联想到“中储粮”，但不同的是，中储房所涉及的，诸如财政资金如何配合、区域差异如何协调、定价如何兼顾市场与公平性等难题，还需深入探讨。

　　随着越来越多的银行加入直售房行列，市场上的低价房源可能还会增加。而我国的房地产已经进入一个新阶段，进一步细分化、精细化与专业化，才能推动市场供需走向新的平衡。