责任者：徐远著

索书号：F299.23/38

 

看这本书比我昨天逛了一天有趣多了……这本书里关于房地产的知识全都在我的知识边界之外，句句醍醐灌顶，所以我看的特别激动感觉很受用，果然我是一个需要不断的新鲜事物刺激才会快活的人。

 

看书目的：了解在这个时代应该怎么买房。

 

目的达成。

 

首先是认知层面。

 

第一，中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。

 

第二，中国的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价不在一个数量级上，远远没有达到泡沫的程度。

 

第三，政府调控房价，调控的是房价的过快增速，而不是房价水平，这是为了社会的繁荣稳定。

 

第四，刚需买房的时候，要遵守两大原则：一是“先上车原则”，不要奢求一步到位；二是“稀缺原则”，要买靠近市中心拥有各种稀缺便利资源的房子。

 

认知层面的解释：

 

第一认知：

 

一个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能是那个城市的增长潜力好，反之亦然。简而言之，房价是对未来收入的提前反映。房价上涨有坚实的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。泡沫这个词是有严格的定义的，指的不是价格和收入的差距，而是价格和资产内在价值的差距。因为内在价值难以准确判断，所以泡沫也很难判断。有一句话是这么讲的：泡沫破灭之前，我们是不知道的。

 

倘若你对中国的前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单。

 

中国房价涨得那么快，根源还是我们经济增长过快，城市化速度过快。当下的中国还在进行大规模的城市化，以及还需要进一步的城市化，房价上涨增速就更加可以理解。

 

房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源，房子没那么值钱。

 

第三认知：

 

现在有很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房。如果房价涨得过快，财富差距会越来越大，这样一来，没有房的人就越来越没有希望，工作不安心，心情也会很压抑。

 

一个社会的发展最终靠的是人，如果人没了希望，那将是个可怕的状态，会产生很多问题。同时，从社会繁荣稳定的角度，我国政府也要保证财富差距不至于过大，所以要出台调控政策，让房价不要上涨过快，让没买房的人可以想办法努力买得起房，让收入特别低的人有保障房政策给予保障，这样社会才能稳定。所以，房地产调控，调控的不是价格，而是上涨速度，让房价上涨得不要那么快。房地产调控调节的是财富分配，是社会长治久安的稳定。

 

然后是事实层面：

 

①2003年到2017年这14年里，房价涨了差不多10倍。如果你买股票的话，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率算是表现出众的，大概也就在5、6倍的水平。所以，房产保值增值的属性是实至名归的。

 

②实际上，在过去十几年里，买了房子的人，都改善了财务状况；买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱

 

最后是行动层面：

 

没钱的学生党：投资自己和家人是最划算的，所以租房宁可小一也要交通便利减少通勤时间。

 

有了收入以后：有潜力的城市选好房以后，尽早买房！房子是人类自由的一种终极表现，只要人类需要自由，就需要房子。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市发展的列车一起前进。

 

买房三原则：

 

第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀（简称“通胀”）。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。

 

第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。

 

第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。

 

其实，只要指数基金长期持有的收益率高于贷款利率，就应该尽量使用贷款。从历史数据看，指数基金的长期收益率，超过买房的贷款利率。年轻人应尽己所能，找各种方式加杠杆，并且保留一个安全边界。扣除生活成本后，每月按揭还款额度小于家庭剩余月收入的70%~80%，其实是一个很好的选择，你可以倒推测算。

 

算一笔账：为什么买房比租房便宜很多

 

简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6000元，那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？

 

乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。

 

先来看“租”。假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。

 

再来看“买”。如果你凑了30%的首付，并用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603万元，比30年的租金总额仅仅多了34万元。然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。粗略估算，30年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别，至少是千万级的。

 

所以如果有条件，还是尽快买房。

 

作者：黄泽锋（来自豆瓣）